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理性解析地产政策组合拳:楼市改革趋向市场化

2015-3-31 15:08:41  阅读:次 字体:

3月30日,中国人民银行、住建部、财政部等五部委发布多个房地产相关政策,住房贷款利率、购房首付、二手房出售营业税等多方面做出调整。此前,就在3月25日,国土部、住建部已发文要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应供给,优化用地结构调整。

联系2015年的全国两会政府工作报告中,对于房地产没有再使用“调控”、“抑制”等相关表述,取而代之的是“促进房地产市场平稳健康发展”。有分析人士认为,曾经以“调控”为主基调的房地产宏观政策风向已经发生转变。

信贷、税收政策“组合拳”力度超预期

经过本次调整,在商业贷款方面,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

在住房公积金方面,使用住房公积金购买首套普通自住房最低首付款比例为20%;对1套房已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

同时,财政部、国家税务总局发布通知,从2015年3月31日起,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此前,为遏制房价过快上涨,国家曾多次调整二手房交易税,在2009年12月,免征期限由“两年”调整为“五年”。

在房地产市场中,信贷政策被认为是影响最大的经济手段,而财税政策的调整,则明确传递着宏观政策调整的信号。业内人士普遍认为,这次住房组合政策力度超过预期。

有助唤醒刚需购房 投资反弹遥遥无期

目前,一线城市销售2014年四季度短暂好转后再度掉头向下,全国整体销量仍未企稳,库存居高不下。

亚豪机构分析,降低首付比例,提高购房资金杠杆,有助于撬动更多住房消费,缓解三、四线城市的高库存压力,对于一线城市来说,更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温,三四线城市的楼市也将逐步回暖。

民生证券研究院执行院长管清友认为,“房地产产业链不会因此复苏,对宏观经济的拉动有限,房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”

管清友说,房地产复苏周期分为几个阶段:政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹仍遥遥无期,这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

楼市短期内成交量或企稳

国家统计局发布的数据显示,今年前两个月,商品房销售面积为8764万平方米,同比下降16.3%;商品房销售额为5972亿元,同比下降15.8%。

分析人士认为,在一系列楼市刺激政策的影响下,活跃的购房人群将会不断壮大,从而促进楼市成交量不断上涨,3月份成交量有望创新高。此外,随着库存量不断消耗,开发商将改变“以价换量”的销售策略,一线城市及部分热门二线城市的房价或现量价齐涨回暖局面。

中原所监测的21个城市数据显示,最近两周的成交量并列位于今年第二高位,仅次于今年第五周的成交量,新增盘源量及新增客源量近期逐周环比增加,显示市场活跃度持续攀升。此次政策的出台,势必引发市场的进一步反弹。

中金公司指出,后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后,地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复,成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏,将对经济增长企稳复苏做出正面贡献,这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。

“因地施策,分类指导” 楼市改革趋向市场化

2014年10月29日,国务院召开常务会议,要求推进六大领域消费。“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。作为推进六大领域消费的第三点,国务院常务会议提出,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

在“稳定住房消费”的基调下,地方政府正在根据中央指导思想“因城施策”,加大调整力度。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对当下经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构都具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

本次五部委联合出手,从信贷和税收两个角度给楼市“松绑”,表明在当前环境下,过严、从严的楼市政策已经回归到正常化、长效化、市场化。发改委房地产研究中心主任刘琳表示,本轮政策调整是一种向市场化回归的政策,符合当前市场化改革方向。

住房消费作为中国消费领域的重要组成部分,既事关经济发展,又关乎百姓利益,告别暴涨暴跌,回归平稳健康,以加大保障房建设为依托,因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,政府调控的思路与决心并未改变。

倪鹏飞说,目前房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,在城镇化建设中,长期看房地产市场仍有较大发展空间。

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